Най-съществените моменти в процеса на обследването на сгради
Нормативна уредба за енергийна ефективност на сгради
Практичен преглед на приложимите закони, наредби и европейски изисквания при проектиране, обследване и сертифициране на сгради.
Приложима нормативна рамка
Енергийната ефективност на сградите се урежда основно от Закона за енергийната ефективност, Закона за устройство на територията, Наредба № Е-РД-04-2 от 16.12.2022 г. и Наредба № РД-02-20-3 от 09.11.2022 г. При обследване, сертифициране или инвестиционно проектиране се прилага актуалната редакция на всеки нормативен акт към датата на процедурата.
Действаща уредба за енергийната ефективност на сградите
Следните актове определят задълженията, техническите изисквания и реда за обследване и сертифициране.
Закон за енергийната ефективност
Урежда държавната политика, обследването и сертифицирането на сгради, правоспособните лица, контрола и административната отговорност.
Консолидиран текст →Наредба № Е-РД-04-2
Определя условията и реда за обследване за енергийна ефективност, сертифициране и оценка на енергийните спестявания на сгради.
Документи на АУЕР →Наредба № РД-02-20-3
Определя техническите изисквания, показателите, класовете и методиката за изчисляване на енергийните характеристики на сградите.
Текст на МРРБ →Закон за устройство на територията
Урежда инвестиционното проектиране, разрешаването на строителството, въвеждането в експлоатация и изискванията към строежите.
Консолидиран текст →Директива (ЕС) 2024/1275
Определя европейската рамка за енергийните характеристики, обновяването и декарбонизацията на сградния фонд.
Текст в EUR-Lex →АУЕР
Поддържа публичните регистри на правоспособните лица и информационната система за енергийна ефективност.
Официален сайт на АУЕР →
Как нормативните актове работят заедно?
Определят общите цели и изисквания за енергийна ефективност и сградния фонд.
Уреждат задълженията, участниците, контрола и връзката с инвестиционния процес.
Определят методиката, техническите показатели, процедурите, образците и сроковете.
Прилагат правилата към конкретната сграда въз основа на документи, оглед, измервания и изчисления.
Ключови разпоредби за сградите
Вместо дословно преписване представяме практическото значение на разпоредбите. За правен казус винаги се проверява пълният актуален текст.
Инвестиционни проекти
Изискванията за енергийна ефективност се прилагат при ново строителство, преустройство с промяна на енергийните характеристики и при реконструкция, основно обновяване или основен ремонт, когато са изпълнени законовите условия.
Нови сгради
Възложителят трябва да придобие сертификат за енергийни характеристики на новата сграда преди въвеждането ѝ в експлоатация.
Сгради в експлоатация
Енергийните характеристики се установяват чрез обследване. Процедурата завършва с доклад и сертификат, а сертифицирането се основава на резултатите от обследването.
Задължителен обхват
Определя сградите, които подлежат на задължително обследване и сертифициране, включително сгради за обществено обслужване над 250 m², както и изрично изброените изключения.
Актуализация
Урежда преминаването от сертификат за нова сграда към сертификат за сграда в експлоатация и актуализацията при дейности, които променят енергийните характеристики.
Продажба и наем
Урежда предоставянето на сертификата при продажба или отдаване под наем и посочването на специфичния годишен разход на първична енергия в обявите, когато има издаден сертификат.
Правоспособни лица
Обследването и сертифицирането се извършват от вписани лица. След изменението от 2025 г. документите от дейността се подават в АУЕР в 14-дневен срок от приемно-предавателния протокол.
Ред и методика
Детайлните условия за обследване, сертифициране и оценка на спестяванията се определят с подзаконовата наредба.
Информационна система
Уреждат данните, които се събират и предоставят в информационната система за енергийна ефективност.
Кои сгради и случаи изискват внимание?
Типични случаи
- нова сграда преди въвеждане в експлоатация;
- сграда в експлоатация, подлежаща на задължително обследване;
- основно обновяване, реконструкция или основен ремонт;
- преустройство, което променя енергийните характеристики;
- продажба или отдаване под наем, когато законът изисква предоставяне на сертификат;
- кандидатстване по програма за обновяване или финансиране;
- изтичане или необходимост от актуализация на сертификат.
Изключения и специални режими
- молитвени домове;
- временни сгради с ограничен срок на използване;
- определени селскостопански нежилищни сгради с ниско потребление;
- производствени сгради и производствени части;
- определени сезонно използвани жилищни сгради;
- обособени сгради с РЗП до 50 m²;
- сгради — културни ценности, при които се прилага специална преценка.
Административни санкции
Законът за енергийната ефективност предвижда специални и общи санкции при неизпълнение на задълженията за обследване, сертифициране и предоставяне на документи.
Предвижда санкции за собственик на сграда за обществено обслужване при неизпълнение на задължението по чл. 38, ал. 1 и при неизпълнение на предписаните мерки в срока по закона.
Уреждат отговорност при издаване на сертификат без извършено обследване и при непредставяне в срок на документите от дейността.
Съдържат общи санкции за неизпълнение на задължително предписание и за други неизпълнени задължения по закона.
Директива (ЕС) 2024/1275
Директивата относно енергийните характеристики на сградите определя общата европейска посока за подобряване на енергийните характеристики, обновяване и декарбонизация на сградния фонд.
Практическите задължения за конкретна сграда се определят от приложимото българско законодателство, предназначението на обекта и вида на процедурата.
Нормативни въпроси
Кой закон урежда енергийната ефективност на сградите?
Основният акт е Законът за енергийната ефективност, който се прилага заедно със Закона за устройство на територията и съответните подзаконови наредби.
Коя наредба урежда обследването на сгради?
Наредба № Е-РД-04-2 от 16.12.2022 г. урежда обследването за енергийна ефективност, сертифицирането и оценката на енергийните спестявания на сгради.
Коя наредба определя енергийните характеристики?
Наредба № РД-02-20-3 от 09.11.2022 г. определя техническите изисквания, показателите, класовете и методиката за енергийните характеристики на сградите.
Кой може да извършва обследване и сертифициране?
Дейностите се извършват от лица, които отговарят на законовите изисквания и са вписани в съответния публичен регистър на АУЕР.
Еднакви ли са изискванията за всички сгради?
Не. Приложимият режим зависи от предназначението, площта, начина на използване, вида на строителната намеса и целта на процедурата.
Информацията е с разяснителен характер и не представлява индивидуален правен съвет. При конкретна процедура се проверяват актуалните текстове и фактическите данни за сградата.
Приложение на нормативните изисквания
Имате конкретен казус за сграда?
Изпратете предназначение, площ, година на построяване и целта на процедурата. Ще определим приложимия инженерен обхват.